법률·세무

학원 임대차 계약 시 꼭 확인해야 할 10가지

2026-03-02 • 학원운영연구소

학원 임대차, 왜 신중해야 하나

학원 창업 비용 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 바로 임대 관련 비용입니다. 보증금, 월세, 권리금, 인테리어까지 합하면 수천만 원에서 수억 원에 이릅니다.

한번 계약을 체결하면 최소 1~2년은 해당 공간에 묶이게 되므로, 계약 전에 꼼꼼히 확인해야 합니다. 계약서에 한 줄이 없어서 수백만 원을 잃는 경우도 있습니다. 임대차 관련 법률 상담은 대한법률구조공단(klac.or.kr)에서 무료로 받을 수 있습니다.

1. 건축물 대장 확인

가장 먼저 확인해야 할 것은 해당 건물에서 학원 영업이 가능한지입니다.

건축물 대장 열람: 정부24에서 무료 열람 가능

확인 사항: 건물 용도가 '교육연구시설' 또는 '근린생활시설(교습소·학원)'에 해당하는지

주의: 용도가 '주거시설'이면 학원 등록이 불가할 수 있습니다

부동산을 통해 "학원으로 사용 가능합니다"라는 말만 듣고 계약하면 안 됩니다. 반드시 건축물 대장을 직접 확인하세요.

2. 등기부등본 열람

계약 전 등기부등본으로 건물의 권리 관계를 확인합니다.

확인 항목	위험 신호
소유자	계약 상대방과 등기 소유자가 다른 경우
근저당권	건물에 과도한 근저당이 설정된 경우
가압류·가처분	건물에 법적 분쟁이 있는 경우
압류	체납으로 인한 압류

근저당 설정 금액이 건물 시세의 70%를 넘으면, 건물이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

3. 보증금과 월세

적정 수준 판단

주변 시세를 기준으로 보증금과 월세의 적정성을 판단합니다.

같은 건물 다른 층, 같은 상가 내 다른 호실의 임대료 비교

인근 유사 규모 상가의 시세 비교

부동산 2~3곳에서 교차 확인

보증금 반환 보장

보증금 반환을 보장받기 위해 확정일자를 반드시 받습니다.

관할 세무서에서 확정일자 부여

확정일자 + 사업자등록 = 임차인 대항력 확보

「상가건물 임대차보호법」에 따른 보호를 받으려면, 보증금이 지역별 기준 금액 이내여야 합니다

4. 계약 기간

「상가건물 임대차보호법」에 따르면, 임차인은 최소 5년간 영업할 수 있는 권리가 있습니다 (갱신 요구권). 다만 몇 가지 주의 사항이 있습니다.

5년간 갱신 보장이지만, 임대료 인상 한도는 연 5%

5년이 지나면 임대인이 갱신을 거절할 수 있음

계약서에 기간을 1년으로 하더라도, 법적으로는 5년까지 보장

팁: 가능하면 최초 계약 기간을 2년 이상으로 설정하는 것이 좋습니다. 1년 계약은 매년 갱신 협상을 해야 하는 부담이 있습니다.

5. 권리금

기존 학원을 인수하거나 상가에 권리금이 있는 경우, 다음을 확인합니다.

권리금의 종류

시설 권리금: 인테리어, 설비 등 시설에 대한 대가

영업 권리금: 기존 학생, 평판 등 영업 가치에 대한 대가

바닥 권리금: 해당 위치 자체의 가치에 대한 대가

주의 사항

권리금은 임대인이 아닌 기존 임차인에게 지급하는 것

계약서 외 별도의 권리금 계약서를 작성

시설물 목록을 명확히 기재 (포함·미포함 품목)

영업 권리금은 기존 학생 수, 매출 증빙을 요구

권리금을 지급했더라도 임대인이 새 임차인과의 계약을 거부하면 권리금을 회수하지 못할 수 있습니다. 2015년 상가임대차보호법 개정으로 권리금 회수 기회 보호 규정이 도입되었으니 관련 조항을 확인하세요.

6. 용도 변경 가능 여부

사무실이나 다른 용도로 사용 중인 공간을 학원으로 변경하려면 용도 변경 절차가 필요할 수 있습니다.

용도 변경에 드는 비용과 기간 확인

용도 변경 비용은 누가 부담하는지 계약서에 명시

소방 시설 설치 비용도 용도 변경 시 추가 발생 가능

7. 원상복구 범위

계약 종료 시 원상복구(건물을 원래 상태로 되돌리는 것) 범위를 명확히 합니다. 이 부분이 모호하면 퇴거 시 분쟁이 생깁니다.

계약서에 명시할 사항

원상복구의 범위 (전체 철거 vs 주요 시설만 vs 현 상태 인수)

원상복구 비용 부담 주체

원상복구 기한

원상복구 면제 조건 (예: 다음 임차인이 시설 인수 시)

팁: "원상복구 의무 없음" 또는 "다음 임차인이 시설을 인수하는 경우 원상복구 의무를 면제한다"는 조항을 넣을 수 있는지 협상해 보세요.

8. 관리비와 추가 비용

월세 외에 매월 고정으로 나가는 비용을 정확히 파악합니다.

항목	확인 사항
관리비	포함 항목 (냉난방, 청소, 경비 등)
전기요금	별도 계량인지, 건물 일괄 계산인지
수도요금	별도 계량인지
주차비	주차 가능 대수, 추가 주차비
간판 설치비	건물 외벽 간판 설치 가능 여부, 비용

일부 건물은 관리비가 월세의 30~50%에 달하기도 합니다. "월세가 싸다"고 좋아했는데 관리비를 합하면 비싼 경우가 있으니 반드시 합산해서 비교하세요.

9. 중도 해지 조건

예상치 못한 사정으로 계약 기간 중 해지해야 할 때를 대비합니다.

중도 해지 시 위약금 규모 (보통 보증금의 10~30%)

사전 통보 기간 (2~3개월 전 통보 조건이 일반적)

양도·전대 가능 여부 (학원을 다른 사람에게 양도할 수 있는지)

10. 특약 사항

계약서 표준 양식에 없는 중요한 조건은 특약으로 반드시 기재합니다.

학원 임대차에서 유용한 특약 예시

"임차인이 학원 용도로 사용하는 것에 임대인이 동의한다"

"학원 설립 인허가를 받지 못할 경우 계약을 해제하고 보증금을 전액 반환한다"

"간판 설치에 필요한 건물 외벽 사용을 허락한다"

"주차장 N대를 무상으로 사용할 수 있다"

"임대인은 같은 건물 내 동종 학원(같은 과목)의 입점을 제한한다"

특약은 양 당사자의 합의가 있으면 법적 효력이 있습니다. 구두 약속은 분쟁 시 증명이 어려우므로 반드시 서면으로 남기세요.

계약 전 최종 체크리스트

#	항목	확인
1	건축물 대장 용도 확인
2	등기부등본 권리관계 확인
3	보증금·월세 시세 비교
4	계약 기간·갱신 조건 확인
5	권리금 계약서 별도 작성
6	용도 변경 필요 여부 확인
7	원상복구 범위 명시
8	관리비·추가 비용 파악
9	중도 해지 조건 확인
10	특약 사항 기재

마무리

학원 임대차 계약은 수천만 원이 오가는 중요한 거래입니다. 계약서에 서명하기 전에 위 10가지 항목을 하나씩 확인하고, 모호한 부분은 반드시 서면으로 명확히 하세요.

법률적으로 판단이 어려운 부분은 대한법률구조공단에서 무료 법률 상담을 받거나, 관련 법령을 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 직접 확인하는 것을 권합니다.